不動産担保ローンでお金を借りる方法【銀行・労金・ノンバンクの評価・口コミ】

銀行や消費者金融などの人気サービス、「カードローン(関連：カードローンでお金を借りる方法)」は、無担保かつスピーディに借り入れができるという特徴があります。無担保ですから、借り入れを必要とする利用者本人の信用度をベースとして、貸し付けるわけです。

ですが、

利用者の信用度に、所有する不動産の価値も加わり、まとまったお金を低金利で借りられることから、利用者も多い借り入れ方法になっています。(関連 >>今からお金借りる)

 

不動産担保ローンとは？

 

一部のノンバンクによる少額融資を除き、金利も無担保ローン(カードローン(関連：カードローンでお金を借りるほ方法))より全体的に低めであることが大きな特徴です。

また、基本的に資金使途が定められてはいないこと、自由であることも大きな特徴といえるでしょう。レジャーはもちろん、事業資金や借入返済などにも利用できます。

• 不動産担保ローン…金利は1.0～15.0％、借入金額は10万～10億円、審査には3日～1ヶ月の期間を要する。
• 無担保ローン(カードローン)…金利は2.0～18.0％、借入金額は10万～1,000万円、審査には最短即日～1週間の期間を要する。

銀行による不動産担保ローン

多くの「銀行」で不動産担保ローンを取り扱っていますが、それぞれ特徴や貸付条件に違いがあります。

銀行によっては、「スピーディな審査」、「住宅ローンの残債有りでも借入可能」、「複数の不動産を担保可能」、「繰り上げ返済手数料無料」など、利用者が望むサービスを提供しているので、細やかな条件などを理解した上で決めると良いでしょう。

ですが、まずは既に取引がある銀行(メインバンク)に相談することがおすすめです。メインバンクであれば、金利面などにおいて好条件を得られる可能性が高いといえます。

また、近年利用者が増えているネット銀行でも不動産担保ローンのサービスを行っているところもあり、専用サイトから申し込むことも可能になっています。ただし、不動産担保ローンは、手続きが比較的複雑ということもあり、まずは窓口などで相談することをおすすめします。

ろうきんによる不動産担保ローン

中央労働金庫を例に挙げますと、資金使途の範囲については、事業や複数のローン借り換えなどの目的には不可といった、銀行よりも少々狭め。ですが、金利は全体的に銀行よりも低く、一部の繰り上げ返済手数料は無料となっています。

さらに、給与振込やカードローンの利用など、既に労金での取引がある場合には、金利優遇を受けることができるため、さらに低金利での借り入れが可能となります。

 

ノンバンクによる不動産担保ローン

それぞれの会社によって、ローンの条件や特徴は様々ですが、銀行とは違った独自の基準で審査をスピーディに行うため、融資までの平均日数が最短3～5日ということが、全般的に大きな特徴といえます。

また、10億円など高額融資も可能としている会社が多いことも特徴でしょう。

ただし、金利は銀行よりも高めとなっています。

不動産担保ローンでの審査について

代表的な無担保ローンである、キャッシングやカードローンでは、個人の信用度だけで判断されるため、安定した収入があるのかどうか、その収入がどれほどなのか、過去に返済遅延などがあったかどうかといった「個人信用情報」をベースに審査、借入限度額が決められます。

その反面、大口の借り入れを低金利かつ長期の返済期間で契約が可能となるのです。

こちらでは、そんな不動産担保ローンの審査について、くわしくご説明していきます。

申し込み者における審査

当然ながら正確な個人情報を記載した申込書とともに、

• 運転免許証など本人確認証明書
• 在籍確認ができる健康保険証など
• 源泉徴収票や確定申告書などの収入証明書

といった書類の提出が必要となります。審査には信用情報機関を通じて照会がされますから、虚偽記載もすぐにバレてしまいますし、その時点で審査は終了となりえますから、誤差程度は問題ないとしても、正確な情報を記載することを重視しましょう。

安定した収入の有無

基本的に、信用度の高さは、自営業＜会社員＜公務員と考えられています。

返済比率(返済負担率)

年収と年間返済額のバランスであり、返済比率は30～35％が目安とされることが多々。

個人信用情報

現時点での借り入れ状況や過去の返済履歴などを照会しますが、一般的に5年以内で悪質な滞納や債務整理などネガティヴな情報があれば、不利になる可能性は非常に高いといえます。もちろん、現在の借り入れ総額も重要視されます。

完済時での年齢など

不動産担保ローンでは、申込み条件として完済時の年齢が書かれています。一般的に満75～80歳とされていますが、申し込み時の年齢によっては、ローンの借り入れ最長期間が設定されているにも関わらず、完済時の年齢に合わせた年数で組むことになります。その期間が短いほど、月々の返済額が大きくなってしまいます。

ちなみに、申し込み者が法人となる場合でも、基本的に同じような審査が進められますが、その判断に、「過去2期分、または3期分の決算書」が必要とされます。事業開始後間もない場合は、ローンを断られる可能性が高くなりますが、事業計画書などの提出により、審査対象にしてくれるケースもあります。

担保対象の不動産における審査

その売却額が予定よりも低ければ、元金の回収が不可能になるリスクが高まるため、安全対策として、「本来の相場よりも低めで評価」することがベースになっています。

土地の評価には、以下が挙げられます。

公示地価／基準地価

公示地価は国土交通省により年1回発表、基準地価は都道府県により年1回発表される価格であり、公的な評価となっています。ネットで調べられます。

路線価

路線価は、道路(路線)ごとに単価を表す評価の方法。地形によっては補正を必要とする場合もありますが、その道路に面した土地であれば、「平米数(㎡)✕単価」の計算式にて路線価を求められます。ネットで調べられます。

固定資産税評価額

市区町村における固定資産税課などで管理されている評価額であり、固定資産税の賦課で基準とされます。調べるためには、市区町村の役場にて評価証明の取得が必要となります(固定資産税の明細書に記載されている場合もあり)。

実勢価格

実際に売買される価格相場。

中でも、不動産担保評価のために金融機関の利用が多いものといえば、「路線価(相続税路線価)」になります。

地域により違いはあるものの、基本的には、

売買における価格水準≒公示地価＝基準地価＞路線価(公示地価の約80％)＞固定資産税評価額(公示地価の約70％)

という関係性があり、金融機関は低リスクを考え、担保の評価額を取引水準より安めに設定された路線価を採用しているところが多いのです。

そして、建物における審査ですが、建物の評価額を求めるには、

建築価格(建築単価✕延床面積)✕((法定耐用年数―経過年数)÷法定耐用年数)

という計算式が基本になっています。

不動産担保ローン審査で落とされる人の特徴

また、「納税状況」も確認の対象となります。サラリーマンならそれほど心配することではないのですが、法人や個人事業主・自営業者がお金を借りる場合、税金未納の可能性がないとは言い切れません。納税証明書を提出しなくてはいけないこともありますから、滞納している場合、申し込み前に納税しておくことが大切です。

同じく、不動産担保ローンに限らず、「申し込み者の信用情報などに問題がある」場合、新規の借り入れは難しいと考えましょう。

そして、「住宅ローンがまだ残っている」場合も注意をしておいたほうがいいでしょう。もちろん、残額があるからといってすぐ審査落ちになるというわけではありません。その残額と今回希望している借り入れ額とのトータルが、担保価値を超えていないかどうか、現時点での返済額と今後発生する返済額のトータルが返済比率で基準内にあるかどうかなどが大きなポイントとなります。既に「借り入れ残高＞担保価値」(オーバーローン)となっている場合、新規でのローン契約は難しいといえます。

さらに当然のことですが、「担保対象となる不動産の価値があまりに低い」場合も、審査に大きな影響を与えます。特に、希望の借り入れ額が担保価値を超えてしまう場合は、審査落ちとなるか減額される可能性が高まります。特に、以下には要注意。

違反建築物件

指定建ぺい率や指定容積率の超過、建築後に違法な増築がされているといった違反建築物件の場合、担保としては不適切とされることが多々。ですが、当時は適法な建築であったのに、その後に条例などの変更から違反建築となってしまった物件、いわゆる「既存不適格物件」の場合は、違反建築物件よりも可能性はまだあるといえます。また、指定建ぺい率などの超過では、地域特性が垣間見える問題でもあり、金融機関によっては理解を持って審査してくれるところもあります。

再建築不可物件

建築基準法による接道義務を満たしていないなど、再建築の可能性がない物件には、ほとんどの場合、担保として適切ではないという判断が下されます。

地役権の目的などになっている物件

敷地上空を高圧電線が通っている、他人の敷地へ通行権が設定されているなど、担保価値が下がる条件付きの物件である場合。該当する物件であれば、要注意です。

不動産担保融資でお金を借りる流れ

申し込み

まずは、金融機関のサイトなどで不動産担保ローンの申込み条件を確認しましょう。その際、対象となるエリアが限定されている場合もあるため、要注意です。

また、インターネットでも仮審査を行っている金融機関も増えており、仮審査はキャンセルも可能ですから、初めてで不安を感じている人には、ネットでの事前審査を受けてみてもいいでしょう。

ただ、実際に申し込む場合は、ほとんどの金融機関が、電話か来店・窓口で行っています。

必要書類の準備

担保となる不動産や申し込み者の状況により、必要書類に違いが出てきますが、以下に一例をご紹介します。

まずは、金融機関にご確認を。

申し込み者に関する書類

既述していますが、本人確認書類や、源泉徴収票といった収入が確認できる書類。

土地や建物の不動産登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面など

法務局にて取得可能です。

住宅地図

ネットなどで無料取得できます。

書類提出～審査

指定の書類を提出後、本審査が行われます。金融機関によっては、その前に仮審査(事前審査)が行われ、これは平均して2～3日で結果が出ます。

本審査では、追加資料を求められることもありますから、心しておきましょう。本審査は早くて1週間、遅い場合では3週間ほどかかることも。全書類を揃えるまでに時間があまりにかかってしまうと、審査がすぐに受けられなくなり、結果までの時間がさらにかかってしまいますから、ある程度の必要書類は、申し込み前に準備しておくことがおすすめです。

契約締結～融資

本審査が通過となれば、金銭消費貸借契約を結ぶことになり、融資が受けられます。

担保となる不動産に抵当権が設定されますから、「抵当権設定費用」や「印紙代」、「保証会社への保証料」など経費を支払うことになります。これら経費は、借り入れ額より差し引きとなるケースもあります。

不動産担保ローンのメリット

低金利での借り入れ

不動産が担保に設定されるため、貸す側のリスクは低く、従って利用者は、無担保ローンに比べ低金利での借り入れが可能となっています。

借入限度額が大きめ

無担保ローンに比べ、借入限度額が大きいこともメリットです。銀行のカードローンでは、最大でも1,000万円の借入限度額となっていますが、不動産担保ローンでは億単位も可能です。

ただし、担保となる不動産の価値によって、借入限度額が変わってくるため、注意も必要です。

おまとめローンや事業資金としての利用可能

借入限度額が大口ということもあり、借り入れをまとめることも可能ですから、管理もしやすく、金利を下げ総返済額も減らすことができます。

ただし、自動車ローンなど商品によっては、不動産担保ローンよりも低金利の場合もあり、おまとめローンの対象にするにはまず、不動産担保ローンよりも高金利であるかを確かめましょう。

また、不動産担保ローンは、事業資金としても利用可能にしている金融機関が多くあります。既に銀行から事業資金としての融資を断られている場合には、不動産担保ローンを検討してみるのもいいでしょう。

銀行のローン審査では、法人としての年数や決算状況など厳しく行われますが、不動産担保ローンであれば、利用者の信用度に加えて不動産の価値も判断の対象となるため、希望の借り入れ額を融資してもらえる可能性が高いといえます。

長期借り入れも可能性大

大口の借り入れができたとしても、返済が短期間となれば、月々の返済額が大きくなってしまうことに。不動産担保ローンなら、比較的長期間の契約が可能となりますから、安心かつ計画的な借り入れが可能です。中には、最大で30年間の契約を可能としているサービスも提供されています。

連帯保証人不要のケースあり

不動産担保ローンでは、連帯保証人を不要とするケースがあります。返済不可能となった場合には、不動産を売却することで返済することになりますから、連帯保証人不要で利用できる可能性が高いのです。

不動産担保ローンのデメリット

利用には様々な手数料がかかる

借り入れがシンプルに行なえることから利用者も多いカードローンやキャッシングなどの利用では、基本的に利息以外の費用はかかりません。ですが、不動産担保ローンでは、金融機関により違いがあるものの、登記手続きが発生することから、

• 事務手数料
• 不動産調査料
• 抵当権や根抵当権の登記費用
• 印紙代

といった費用がかかるケースがほとんどです。

低金利で借りられるという魅力的な不動産担保ローンですが、上記の費用が加算されることもあり、希望借り入れ額によっては、その総支払額が無担保ローンでの返済額とさほど変わらなかったというケースもないとは言い切れません。

申し込み～審査～融資までの期間が長め

特に消費者金融のカードローンなどでは、最短で審査も融資も即日というサービスもあり、今すぐお金が必要な人には、とても便利な借り入れ方法になっています。

一方で不動産担保ローンの場合、審査だけでも営業日にして数日がかかり、融資までには1週間以上かかることが一般的。これは、担保となる不動産の調査・査定に、ある程度の時間が必要となるからです。つまり、融資までの期間については、十分な余裕を考慮しておくことが大切です。

返済不可能となれば、不動産を失うことに

不動産を担保としてお金を借りるのですから、その不動産には当然、「抵当権」や「根抵当権」の登記がされていることになります。抵当権や根抵当権は、返済が不可能となった場合に、債権者である貸し付け側の金融機関が、担保である不動産において、競売にかけ、競り落とされた額より利息を含めた返済額の回収を可能とする権利を意味しています。

中途解約で違約金発生の高リスク

何らかの理由により不動産担保ローンを途中で解約となった場合、違約金の発生を融資条件にしているケースもあります。他社で借り換えなどによる中途解約では、残債額における数％相当の違約金を請求されることもあり、要注意。

不動産担保ローンで事前に注意しておきたいポイント

物件が新築の場合

担保対象の不動産が新築物件であり、居住年数も少ない新築物件でも、不動産担保ローンを利用可能です。

ですが、新築の場合、住宅ローンの返済がかなり残っている人が多いはず。前述した通り、住宅ローンでの借り入れ残高が、担保となる不動産の評価額より大きければ、融資が受けられないことになります。

不動産担保ローンを選択するポイント

そういった条件や特徴を踏まえ、自身が必要とする借り入れ額、融資までにかかる期間、返済計画なども考慮し、自身にとって適切な方法を判断することが大切です。

また、不動産担保ローンでは、融資手数料や登記費用などの手数料がプラスされますから、「実質金利＝表面金利＋手数料を加算した金利」を確認しておきましょう。表面金利が安いからと飛びついてしまって、手数料が高額だったという場合もあるため、この確認は重要です。

さらに、手数料、各種費用を含め、元利均等返済ほか元金均等返済といった返済方式についても事前確認を怠らないようにし、しっかりとした返済計画が立てられるようにすることが大切です。

 

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この記事の監修者	山口みき
自己紹介	金融WEBメディア運営・管理経験(3年以上)を活かし「お金借りる今すぐナビ」の編集・監修を担当。FP技能士や貸金業務取扱主任者・クレジット債権管理士の資格取得にも前向きに取り組んでおり、借り入れに関する疑問や不安に応えるため、常に正確で専門的な情報提供に努めています。
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