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不動産担保型生活資金でお金を借りる方法や流れ・デメリット・注意点・比較を解説

近年、銀行で自宅(不動産)を担保に借り入れをし、そのお金を年金として月々受け取るという「リバースモーゲージ(Reverse Mortgage)」が注目を集めています。

大手銀行では、そんな人気の高まりに合わせて、関連商品を次々と提供しています。

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一方、一部の社会福祉協議会で実施されている福祉制度の「不動産担保型生活資金」と「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」も、公的なリバースモーゲージとして多くの人に活用されています。

今回は、その一つ、不動産担保型生活資金でお金を借りる事についてついて、詳しくご紹介していきましょう。(関連:今すぐお金借りる人向けの方法)

この記事を読むとわかること
  • 持ち家なら都道府県の社会福祉協議会に借入できる
  • 戸建て以外、二世帯住宅も担保に向かない
  • 不動産担保型生活資金は、持ち家がある低所得65歳以上向け
  • 資金の使途は、生活資金(原則)
  • 最期まで自宅に住み続けたい人向け
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不動産担保型生活資金の意味や条件

不動産担保型生活資金の意味とは

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不動産担保型生活資金は、低所得高齢者を対象とした公的な貸付制度です。

所有している不動産での居住を希望する高齢者の世帯において、その不動産を担保として生活資金の借り入れを可能としており、実施主体は都道府県の社会福祉協議会にあたります。

不動産担保型生活資金の利用条件

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不動産担保型生活資金の概要(利用条件)を以下にまとめてみました。
対象者 対象物件 資金使途 金利 貸付期間 連帯保証人
65歳以上 土地評価が約1,500万円以上の戸建て 生活資金 年3% 借受人の死亡時迄 必要

 

  • 対象者…65歳以上で、市町村税非課税世帯、もしくは均等割課税世帯レベルの低所得世帯であること。
  • 対象物件土地評価が約1,500万円以上の戸建てであり(借地借家、マンションなどの集合住宅は対象外)、単身あるいは夫婦のみ、または親・義理の親と居住している物件であること(二世帯住宅、同敷地内に子供世帯の不動産有り、また非居住物件は対象外)、不動産に担保権などが設定されていないこと。
  • 資金使途生活資金であること。
  • 融資額…担保とする不動産の評価額✕70%で、原則として3ヶ月毎の支払い(30万円以内/月)。
  • 金利…年3%、あるいは毎年4月1日時点での長期プライムレートのいずれか、低い利率。
  • 貸付期間…借受人の死亡時まで、あるいは貸付限度額に貸付元利金が達するまで。
  • 連帯保証人など…推定相続人より連帯保証人を1名選任すること、推定相続人の同意も必要とすること。

不動産担保型生活資金と民間のリバースモーゲージとの比較

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不動産担保型生活資金は、厚生労働省による「生活福祉資金貸付制度」の一つとして導入された公的なリバースモーゲージです。銀行提供のリバースモーゲージとは以下のような違いがあります。

まず、不動産担保型生活資金の対象者「65歳以上の低所得高齢者」であること。民間のリバースモーゲージでは、最低額として年収120万円以上といった設定がされていることもあり、年齢も55歳以上から利用できる商品があります。不動産担保型生活資金は、公的な融資制度であるため、生活困窮者が対象であり、この所得制限が民間との大きな違いといえます。

そして、民間のリバースモーゲージでは、マンションも条件により対象物件として可能なケースがあるものの、不動産担保型生活資金ではマンションなどの集合住宅は不可であり、「決められた評価額以上の一戸建て(土地評価は約1,500万円、1,000万円でもOKの場合有り)」となっています。

さらに、不動産担保型生活資金の使途は、住み続けるために必要となる自宅の修繕費用を含め、原則として生活資金となっています。

民間のリバースモーゲージでは、自宅の建て替え費用に加え、有料老人ホームの入居費用など、不動産担保型生活資金の使途よりも少々緩め。
つまり、不動産担保型生活資金があくまでも福祉制度の一環であるということです。

もちろん、国の制度ですから、利子負担も不動産担保型生活資金の方が軽めです。

また、民間の場合、対応しているエリアが多くはなく、大都市圏だけを対象としたケースが多めと言えますが、不動産担保型生活資金は全国各地の社会福祉協議会を窓口として、幅広く対応しているため、エリアでの縛りがないことも特徴です。

不動産担保型生活資金でお金を借りる方法・流れ

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ではここで、不動産担保型生活資金の利用において、基本的な流れをご説明しましょう。

①居住地域の社会福祉協議会で相談をし、事前審査を受ける。

申し込みを行う。

③世帯状況や担保となる不動産の調査、審査が行われる。

④物件の調査や審査にて問題がなければ、社会福祉協議会と契約締結

⑤契約締結後は、当該の不動産に対し、「根抵当権」の設定と、「代物弁済予約に基づく所有権移転請求権保全の仮登記」が行われる(借受人は、「根底当権設定登記、及び代物弁済予約に基づく所有権移転請求権仮登記」を行うことになる)。

貸付金の交付

不動産担保型生活資金を利用するメリット・デメリット

不動産担保型生活資金のメリット

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不動産担保型生活資金の利用では、低金利で借りられるということが大きなメリットです。

借受人が亡くなるまで、限度額に達するまでは、返済の心配もなく、一月にして30万円まで借りられます。

自宅を担保にしても住み続けられる上、元金返済の心配もなく、十分に充実した生活を送られるといえます。

不動産担保型生活資金のデメリット

まず、マンションや二世帯住宅が対象外となることなど、担保としての不動産における条件が比較的厳しいことが挙げられます。

借り入れ額で基準となる土地評価額とは、一般で売買される額の80%ほどです。そして借り入れ額はさらにそこから70%となるため、予測していたほども借りられないことがあります。

また、担保としての不動産における評価額は、3年毎に再評価がなされるため、限度額に変動があることも覚えておきたいもの。

適用される金利も変動し、「年3%か長期プライムレートで、いずれか低い方」とされているものの、その金利が上がれば、想定していたよりも早く、限度額に達してしまうことも考えられるので、注意しておくことが大切です。

不動産担保型生活資金の利用前の注意点

事前審査・申し込みでは、不動産の登記簿謄本、世帯全員の区市町村民税非課税証明書や住民票の写しなど、資料として必要な書類を用意する必要があります。

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不動産担保型生活資金は、申し込みから交付までは数ヶ月~6ヶ月がかかるのが一般的です。

貸付交付後は3年毎に、当該不動産の再評価が行われ、貸付継続が可能かどうかの判断がされますが、その諸費用は借受人の負担となるようです。

借受人の逝去や解約などで契約終了となれば、担保不動産の売却などにより、貸付元利金を償還期限である3ヶ月以内に一括返済することになります。

3ヶ月が過ぎた場合、返済完了となるまでの間、年5%の延滞利子が発生します。

ここで、借受人の逝去により、同居していたパートナーは担保となっている家に住めなくなるのかどうかという点が気になる人が多いことでしょう。

この場合、貸付元利金が限度額に到達していないなど、一定要件を満たしていれば、そのパートナーによって契約継承となり、居住し続けることが可能です。

では逆に、貸付限度額に到達してから借受人が逝去となった場合ですが、原則的に契約終了となり、そのパートナーが担保となっている家に居住し続けられるかどうかは、審査されることになっています。

また、借受人は生存し、限度額に達している場合では、貸付停止となるものの契約終了とはならず、そのまま居住は可能です。ただし、貸付利子は限度額に到達している後も発生し続けるため、その利子を支払うことになります。不可能となれば、不動産を売却するなどで精算することを選択する必要があります。

持ち家がある低所得高齢者世帯にとっては、不動産担保型生活資金は低金利での貸付ということで、とても便利な制度であることは確か。

ですが、担保措置として、連帯保証人を推定相続人より1名選択し、その同意も必要ということも含め、それぞれの世帯にとって様々なリスクもあるものですから、申し込み前に家族との相談も十分にしておくことをおすすめします。

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