永住権なしの外国人は住宅ローンを組める？厳しい理由や審査内容・条件や金利・銀行等解説

日本に移住する外国人は年々増加傾向にあり、日本にいる期間が長くなるとマイホームの購入も検討します。

マイホームは高額のため住宅ローンを組むのが一般的ですが、外国人の場合、永住権のあるなしによってローンが組めるかどうかが変わってきます。

事実、銀行の多くは、保証会社や保証人の有無を問わず、永住権がない外国人を住宅ローンの対象としていません。

一部永住権がなくても住宅ローンを組める銀行もありますが、いつまでも日本にいるという保証がないため、審査基準が厳しい傾向にあります。

通常の住宅ローンの審査基準に加えて、日本語がわかる、使えるなど理解力を求められたり、日本国籍または永住権のある配偶者を連帯保証人とすることが条件の場合もあります。

永住権なしでも住宅ローンは組める

永住権がない外国人は、在留期間が満了すると自国に帰らなければならなくなります。

しかし、日本に長期的に滞在するのであれば、社宅や賃貸ではなくマイホームがほしいという気持ちも出てきます。

住宅の購入資金は高額になるため、日本人であっても大部分の人が住宅ローンを利用しています。

外国人がローンを申し込むときは、永住権があることを求められるケースが多く、高額になる住宅ローンとなるとなおさらです。

永住権がなければ、いつか自国に帰ってしまうリスクを踏まえると当然の措置です。

しかし、永住権がない外国人でも住宅ローンが組める銀行もあります。

ただし、銀行側は大きなリスクを負うことになるため、審査基準は厳しいものとなることが多いため、頭金を多めに用意するなどの対策が必要になります。

永住権なしで住宅ローンを組むのが厳しい理由はなぜ？

住宅ローンは長期間に渡る高額融資のため、銀行はほかのローン以上に安定した収入を求めます。

しかし、永住権がない外国人は、パートや契約社員など非正規雇用が多く、一般的に収入が低い上に不安定です。

また、在留資格が切れてしまうと、返済途中であっても帰国してしまいます。

永住権がないため、一度帰国してしまうと再び在留資格を申請する必要があるため、再入国できるとは限りません。

日本を離れると、基本的には債権の回収ができなくなるため、銀行は回収不能な債権を抱えるリスクが非常に高くなります。

収入が安定しないため返済能力は低く、完済できない可能性が高いなどの理由から、永住権がない外国人が住宅ローンは、審査が厳しい傾向にあります。

ローン完済までに帰国をしてしまうリスクがある

永住権がない外国人は、在留資格を与えられることで日本への入国が認められます。

日本に滞在できる期間は在留資格や審査によりますが、長くても5年です。

そのため、在留資格の更新ができなかった場合、5年以内で帰国しなければならなくなります。

帰国してしまうと、基本的には債権回収が不可能になります。

銀行は、永住権がない外国人に住宅ローンを融資する場合、このリスクを負うことになります。

住宅ローンは高額になるため返済期間が長く、5年以内で完済することはほとんどありません。

そもそも、債権は必ず回収できる保証はありません。

しかし、永住権がない外国人は、日本人や永住権がある外国人と比べて、回収できない可能性が高いです。

そのため、住宅ローンを申し込むことはできても、審査が厳しくなる傾向があります。

永住権がない外国人は収入が安定せず返済能力に対する不安がある

住宅ローンは高額融資かつ長期間返済のため、安定した収入が求められます。

永住権がない外国人が収入が安定しない主な理由は以下の2つです。

永住権がない外国人の多くは非正規雇用です。

いつ帰国するかわからない状態であるため、正社員として採用することができないというのが実情です。

また、永住権がない外国人には就労制限があり、許可を受けていない仕事をすることができなければ、労働時間も制限されていることもあります。

職種が限られている上に、仕事が長続きできない可能性があるのが現状です。

多くの永住権がない外国人は、収入が少ないまたは不安定なため、返済能力に乏しいと判断されることがあります。

外国人が住宅ローン申込時に見られる審査内容

銀行は、永住権がない外国人が住宅ローンを申し込むと、さまざまな審査を行います。

そのため、審査の結果、住宅ローンを断られることもあります。

審査で見られる内容を気をつけていれば、審査を良い方向で進めてもらうことができます。

日本語の理解力は、契約手続きをする上で必要不可欠になります。

銀行の説明を理解できるだけの日本語力が必要なため、読み書きができて話せればいいというわけではありません。

健康状態や年齢によっては、返済が滞るおそれがあるため、銀行はリスク回避のために審査が厳しくなる傾向にあります。

日本でマイホームを購入するために住宅ローンを組むため、日本に定住する意思が必要になります。

これらの条件を満たしても、返済能力がないと判断されれば元も子もないため、年収や他社の借金など最低限の条件はクリアすることが必要です。

日本語で契約内容を理解できるか

永住権のあるなし関係なく、外国人が契約手続きを行う上で、日本語の理解ができるかどうかという点は非常に重要です。

日本語で意思疎通ができなければ契約手続きはおろか、その後の返済もままなりません。

そのため、日本語の読み書きができ、日常的な会話ができる必要があります。

また、「お金を借りたら返す」というのは、全世界共通で変わらない考え方です。

しかし、細かな契約内容は国によって異なる可能性があるため、解釈が違えば契約不履行になりかねません。

そのため、会話ができるだけではなく、きちんと理解できるだけの日本語力が必要です。

ちなみに、一部の外国語に対応している銀行もありますが、そのような銀行であっても日本語での意思疎通は求められます。

健康かどうか、病気の心配がないか

住宅ローンは返済が長期間に渡るため、健康上の問題はないか問われることになります。

また、住宅ローンは契約するときは、団体信用生命保険に加入するケースが多いです。

団体信用生命保険(団信)とは、契約者が死亡またはそれに類する高度障害状態になった場合、保険金で住宅ローンの残債を相殺するものです。

保険会社もボランティアで団信を扱わっているわけではないため、健康上の問題がある申込者を断ることがあります。

このような理由からも、住宅ローンの申込者には健康であることが求められています。

返済能力(年収・勤務歴・他社での借金有無)があるか

お金を借りれるかどうかは返済能力の有無によって判断されます。

返済能力とは具体的に以下のことを指します。

年収は言うまでもなく、多ければ多いに越したことはありません。

年収が多ければ、一般的には返済に充てることができる資金が多いということになるからです。

勤務歴についても、長ければ長いほうがいいです。

勤務が安定しない人は収入も安定しないため、返済が滞る可能性が高いからです。

他社での借金有無については、ほかに借金がないことが理想ですが、日本人のおよそ9割が何らかの借金を抱えていると言われています。

そのため、永住権がない外国人であっても、借金をしていること自体は、審査に影響はありません。

しかし、借金の総額や返済金額は問題となり、住宅ローンに影響を与えるほどの既往借金額がある外国人は注意が必要です。

日本に住み続けるのか

銀行は、永住権がない外国人である以上、いつか母国に帰るのではないかという不安を持っています。

日本に定住するためにマイホームを購入するわけですから、日本に住み続ける前提がない外国人は申込むことはできません。

そのため、日本に住んでいない外国人は申し込むことはできません。

また、居住年数が短い永住権がない外国人は、日本に住み続ける意志があるかどうか判断できないため、審査が厳しくなります。

居住年数は勤務歴と同じように、日本に住んでいる期間が長い外国人が優遇される傾向にあります。

なお、マイホーム以外の購入資金として申し込むことはできないため、別荘の購入資金として申し込むことはできません。

契約時・完済時の年齢に問題はないか

銀行の中には、住宅ローンに契約時や完済時の年齢制限を設けているところもあります。

高齢になると、定年や年金受給などによって年収が減少することがあるので、返済が滞るリスクを減らすための措置です。

そのため、永住権がない外国人が、住宅ローンを申し込むことができる期間は限定されています。

また、加齢によって健康リスクが高まることも、審査内容に年齢が加味されている理由の1つです。

団信に加入している場合が多いですが、銀行としては、回収できなくなるリスクを少しでも減らそうとします。

健康上の問題によって就労が困難な状況になり、返済が滞るリスクを回避することにもつながるため、年齢制限が設けられています。

永住権なしでも住宅ローンを組める銀行と条件・金利

多くの銀行は、外国人が住宅ローンを申し込む条件として、永住権を所有していることとしています。

しかし、以下のように、永住権なしでも住宅ローンを組める銀行もあります。

この4つの銀行は永住権なしでも住宅ローンを組めますが、その他の条件は銀行によってさまざまです。

共通しているのは原則、団信に加入しなければならないことです。

そのため、健康であることは必須条件となります。

また、お金を借りる上で注意しなければならないのが金利です。

住宅ローンは高額になるため、少しの金利でも支払う利息は大きくなります。

申込条件も重要な点ですが、金利を含めた住宅ローンの内容も吟味した上で、申し込む銀行を選択しなければなりません。

三井住友銀行の住宅ローンは外国籍であっても申込みOK

三井住友銀行の住宅ローンは外国籍であっても申し込むことができます。

三井住友銀行の住宅ローンは以下の内容になります。

三井住友銀行は、原則永住権のある外国人を住宅ローンの対象としていますが、永住権なしでも申し込みは可能です。

しかし、その場合の条件は公表されていないため不明です。

配偶者やいることや、子どもが日本の学校に通っていることなどが必要という情報もありますが、定かではありません。

金利は店頭で申し込むと高くなるため、インターネットからの申し込みをおすすめします。

東京スター銀行は永住権未取得者向け住宅ローンがある

東京スター銀行は、永住権未取得者向け住宅ローンの「スター住宅ローン」を取り扱っています。

スター住宅ローンは以下の内容になります。

東京スター銀行は金利が高めに設定されていますが、ローン返済口座を給与受取口座に設定することで、金利の優遇措置を受けることができます。

保証人や保証会社も原則不要ですが、配偶者がいる場合は、配偶者が連帯保証人となることが求められます。

SBI新生銀行は配偶者が日本国籍で連帯保証人が条件

SBI新生銀行は永住権なしでも住宅ローンを申し込めますが、配偶者が日本国籍または永住権を所有しており、なおかつ連帯保証人となることが条件です。

SBI新生銀行の住宅ローンは以下の内容になります。

SBI新生銀行は、申込条件が細かく設定されており、狭き門となっています。

永住権なしでも申し込みできますが、日本国籍または永住権のある連帯保証人が必要になるため、事実上永住権を求められる内容になっています。

イオン銀行住宅ローン(永住権なし)は本人住居のみに使える

イオン銀行は住宅ローン(永住権なし)を取り扱っています。

住宅ローン(永住権なし)は以下の内容になります。

イオン銀行も申込条件が細かく設定されていますが、20%以上の頭金を除けば、条件自体は比較的厳しくありません。

資金使途が申込者が住む住宅に限定されているため、セカンドハウスや別荘の購入資金として申し込むことはできません。

永住権なし・日本国籍なしだと住宅ローンが組めない銀行

永住権なしでも住宅ローンを組める銀行がある一方で、「三井住友信託銀行」や「楽天銀行」のように、永住権や日本国籍がなければ住宅ローンが組めない銀行もあります。

これらの銀行では、配偶者が日本国籍または永住権を所有していて連帯保証人になる場合であっても、ローンを組むことはできません。

永住権がない外国人は、日本で永住が認められていない以上、在留期限が満了すれば母国に帰らなければなりません。

在留資格は申請すれば更新できるとはいえ、必ず更新できるとは限りません。

また、在留資格という制限を常に負っているため、違反すれば在留期間内であっても強制送還されるおそれもあります。

いずれにしても、母国に帰ってしまうと回収不能になることがほとんどです。

そのため、銀行が永住権や日本国籍を有することを申込の条件とすることは仕方のないことです。

外国人が住宅ローンを組んでマイホームを購入する方法

外国人が何の不自由もなく住宅ローンを組む方法は、永住権を取得することです。

永住権を取得すれば、外国籍であっても日本人と同じような取り扱いとなるため、外国人であることを理由に住宅ローンが組めないということはなくなります。

しかし、永住権の取得には、原則10年以上在留期間が必要になるため、簡単なことではありません。

そこで、永住権なしでも住宅ローンの審査を有利に進めるためには以下のことが必要です。

日本人の配偶者に連帯保証人になってもらうことや、頭金を貯めることは銀行にとってリスクの軽減となるため、審査基準が下がる可能性があります。

また、母国の銀行でローンを組めば、日本の国籍や永住権は関係がなくなるため、純粋に返済能力で審査されることになります。

永住権を取る

日本国籍を有していない外国人であっても、永住権を所有していれば日本人と同様に取り扱われることが多いです。

住宅ローンも同様で、多くの銀行は申込条件を、「日本国籍であることまたは永住権を有すること」としています。

しかし、外国人が永住権を取得することは簡単ではありません。

永住権が認められるためには、以下の内容すべてを満たす必要があります。

（１）素行が善良であること

法律を遵守し日常生活においても住民として社会的に非難されることのない生活を営んでいること。

（２）独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること

日常生活において公共の負担にならず，その有する資産又は技能等から見て将来において安定した生活が見込まれること。

（３）その者の永住が日本国の利益に合すると認められること

ア　原則として引き続き１０年以上本邦に在留していること。ただし，この期間のうち，就労資格（在留資格「技能実習」及び「特定技能１号」を除く。）又は居住資格をもって引き続き５年以上在留していることを要する。

イ　罰金刑や懲役刑などを受けていないこと。公的義務（納税，公的年金及び公的医療保険の保険料の納付並びに出入国管理及び難民認定法に定める届出等の義務）を適正に履行していること。

ウ　現に有している在留資格について，出入国管理及び難民認定法施行規則別表第２に規定されている最長の在留期間をもって在留していること。

エ　公衆衛生上の観点から有害となるおそれがないこと。

※　ただし，日本人，永住者又は特別永住者の配偶者又は子である場合には，（１）及び（２）に適合することを要しない。また，難民の認定を受けている者の場合には，（２）に適合することを要しない。

(参照：永住許可に関するガイドライン（令和元年５月３１日改定） | 出入国在留管理庁)

ほとんどの要件は、法に触れるようなことをしていなければクリアできますが、問題は(3)の在留期間です。

在留資格によって違いはあるものの、在留期間は長くても5年です。

10年以上日本に在留している必要があるということは、特例の要件に合致する場合を除いて、少なくとも1回は在留資格を更新しなければなりません。

永住権とは

永住権とは入国管理法第22条で定められている外国人の権利のことです。

永住権を有している外国人は以下のメリットがあります。

永住許可を受けた外国人は，「永住者」の在留資格により我が国に在留することになります。在留資格「永住者」は，在留活動，在留期間のいずれも制限されないという点で，他の在留資格と比べて大幅に在留管理が緩和されます。

（参照：永住許可（入管法第22条） | 出入国在留管理庁)

日本に在留している外国人には在留資格が与えられており、その在留資格で許可された範囲内において、仕事や勉学、観光などをすることができます。

在留資格で許可されていない仕事や勉学をしたことが発覚した場合、不法滞在となり、強制送還の対象となります。

強制送還されると、5年間は日本への入国が認められなくなるという厳しい処分となります。

永住権を有している外国人は、この在留資格が「永住者」となるため、何の制約も課せられなくなります。

つまり、日本国籍は有していませんが、日本人と同様に取り扱われることになります。

日本人と結婚し配偶者に保証人になってもらう

永住権がない外国人は、住宅ローンを組める銀行が限られています。

銀行の中には、申込者本人が永住権なしであっても、連帯保証人が日本国籍であれば申し込みができる住宅ローンもあります。

そのため、日本人と結婚した外国人であれば、住宅ローンを組める可能性が高くなります。

外国人が母国へ帰ってしまった場合、銀行は債権を回収できなくなる可能性が高いです。

しかし、連帯保証人の配偶者がいる限り、回収できる可能性はゼロではありません。

仮に、パートナーと一緒に出国してしまっても、日本国籍である以上回収できる可能性はあります。

このため、銀行は、永住権がない外国人が住宅ローンを申し込んだときは、日本国籍の配偶者が連帯保証人となることを条件としています。

母国の銀行ローンを使う

銀行が外国人に対して永住権を求めるのは、日本の銀行だからです。

日本人が外国に行ってローンを組もうとすると、同じように外国籍だからと審査が厳しくなるはずです。

逆に考えれば、母国の銀行でローンを組めば、日本の永住権のあるなしは関係ないということになります。

日本に拠点がある母国の銀行の口座を保有しているのであれば、その銀行で住宅ローンを組むのも1つの方法です。

しかし、母国と金利が同一ではないおそれがあることに注意が必要です。

また、母国の金利変動によって金利が変動する契約の場合、情勢不安などで金利が急上昇する可能性があることも頭に入れておく必要があります。

頭金を貯めてなるべくローンに頼らない

住宅ローンの審査を通りやすくするために、まとまった頭金を入れるという方法があります。

銀行としては融資額が下がるため、リスクを軽減できます。

この手法は外国人が申し込む場合にも適用できます。

しかし、マイホームを購入したいと考えてから、頭金を貯め始めると時間がかかってしまい、ほかの条件を満たさなくなるおそれがあります。

そのため、計画的に貯蓄をしていくことが必要になります。

また、このまとまったお金を用意する手法には2つのメリットもあります。

借りる金額が減れば、これに比例して支払う利息の総額が減るため、支払総額を減らすことにつながります。

また、返済途中に失職や給与減少など返済に影響を及ぼす状況に陥ったとしても、貯蓄があればしばらくは返済を滞りなく続けることができます。

永住権なしで住宅ローンを組む時によくある質問

外国人が日本で家を買うにはどうしたらいいですか？

外国人が日本の銀行で住宅ローンを組むためには、基本的に永住権が必要になります。

永住権がない外国人であっても、一部の銀行で審査をしてくれます。

しかし、以下の要件を満たす必要があります。

これらは一例であり、すべてを満たす必要がある銀行もあれば、さらに条件が多い銀行もあります。

もっとも、購入資金をすべて現金で用意できる場合は、何の心配もありません。

永住権のない外国人は住宅ローンは組めませんか？

多くの銀行が外国人であれば、永住権を有していることを条件にしていますが、一部の銀行では、永住権がない外国人向けの住宅ローンを取り扱っているところがあります。

そのため、永住権がなくても住宅ローンを組むことは可能です。

ただし、永住権のある外国人と比較すると、審査基準はもちろん、借入条件が厳しくなる可能性があります。

また、保証会社や日本国籍または永住権のある保証人が必要となる場合があり、単身でのローン締結は難しくなります。

永住権を取るにはどれくらい時間がかかりますか？

永住権を申請するためには10年以上の在留期間が必要になり、申請してから審査結果が出るまで4ヶ月とされています。

そのため、最低でも10年4ヶ月はかかることになります。

しかし、どの在留資格であっても在留期間は最長5年のため、1度は更新が必要であることや、審査が厳しいため実際は4ヶ月では結果が出ない現状があります。

したがって、永住権を申請する場合は、条件を満たしたらすぐに申請することをおすすめします。

永住権がないと住宅ローンの金利は高くなりますか？

永住権がない外国人が住宅ローンを組む場合、日本人や永住権のある外国人と比べて、金利は高くなることが多いです。

銀行の対応はさまざまであり、基準金利よりも高いところもあれば、割引金利を適用しないため基準金利と同等のため、事実上高いというところもあります。

永住権がない以上、いつ母国に帰るかわからないリスクを抱えて銀行も融資をしているため、金利が高くなることは当然のことでもあります。

永住権なし・頭金なしで住宅ローンを受けることは難しいですか？

永住権なしという条件でも審査が厳しくなる上に、頭金なしとなると厳しい審査になることは間違いないため、覚悟が必要です。

永住権は簡単に取得できるものではありませんが、頭金は計画的に貯蓄すれば用意することができるはずです。

永住権と頭金がないことだけを理由に断られることはないはずですが、希望に沿った審査結果となるように、準備できるものは準備して申し込むことをおすすめします。

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この記事の監修者	山口みき
自己紹介	金融WEBメディア運営・管理経験(3年以上)を活かし「お金借りる今すぐナビ」の編集・監修を担当。FP技能士や貸金業務取扱主任者・クレジット債権管理士の資格取得にも前向きに取り組んでおり、借り入れに関する疑問や不安に応えるため、常に正確で専門的な情報提供に努めています。
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